Nouveau Statut : Bailleur Privé - Impact sur LMNP et Déficit Foncier ?

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Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé le 17 octobre son intention de déposer un amendement au projet de loi de finances 2026 pour créer un statut du bailleur privé, marquant un tournant dans la fiscalité immobilière. Ce dispositif viserait à soutenir la relance du logement, la rénovation énergétique et l’investissement locatif, dans un contexte de crise du secteur. Inspiré d’un rapport parlementaire remis en juin, ce nouveau cadre concernerait les logements neufs et anciens, avec un amortissement fiscal de 2 % sur la valeur du bien pour les logements neufs, ainsi que des incitations à la rénovation énergétique encore à préciser.

Le texte prévoit également plusieurs bonus fiscaux : réduction d’impôt pour les loyers abordables ou loués à des ménages modestes, et exonération totale de la plus-value immobilière après 20 ans de détention. Autre piste étudiée : exclure de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les logements loués comme résidence principale, réservant l’IFI aux biens improductifs.

Les professionnels du bâtiment accueillent ces annonces avec prudence : la Fédération française du bâtiment salue l’initiative mais juge le taux de 2 % trop faible comparé aux amortissements réels pratiqués en LMNP (location meublée non professionnelle) ou en société. En LMNP, la décomposition comptable du bien (terrain, gros œuvre, toiture, réseaux, aménagements) permet en effet un amortissement plus rapide, souvent entre 4 et 6 % par an sur les premières années, ce qui permet de neutraliser totalement l’impôt pendant dix à quinze ans grâce au report des amortissements excédentaires.

Cependant, depuis 2024, les amortissements doivent être réintégrés dans la plus-value lors de la revente, réduisant la rentabilité globale. Le choix entre le futur statut de bailleur privé et le LMNP dépendra donc de la durée de détention du bien : le premier pourrait être plus avantageux à court terme, tandis que le second resterait plus intéressant sur le long terme. Les investisseurs attendent désormais le détail du texte définitif et sa validation au Parlement pour adapter leurs stratégies patrimoniales.

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